4月14日，中骏集团再度偿还了5亿美元的美元债。至此，中骏集团2023年内已无其他到期美元债券。

据中骏集团官微消息，中骏集团已于4月14日汇出4月19日到期美元债的剩余应兑付本息，结合此前3月30日中骏集团公告提前购回2.07亿美元债，其原定于4月19日到期的，发行规模为5亿美元的美元债券将全部兑付完毕。

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对所有房地产企业来说，2022年都是寒风凛冽，如履薄冰的一年。尤其民营房企已经站在命运不同分水岭上。少数坚持长期主义和高质量发展道路的民营房企才能在市场竞争中持续应对挑战，经历洗牌后，强者恒强。行业重塑、乍暖还寒中，中骏生存下来的底层逻辑是什么？凭借什么持续闯关，穿越周期？

坚守信用 保持“零违约”

2022年是房企偿债大年，在严峻的市场形势下，中骏集团成为少数坚守“零违约”的民营房企。据统计，中骏集团2022年内已兑付境内外公开债务近115亿元。今年的美元债将全部还清，年内已无美元债兑付压力。

中骏集团经过系列的偿债举措，有息负债逐步降低，债务结构得到改善。年报显示，截至2022年12月31日，中骏集团总资产1939.63亿元，总负债1573.39亿元，总负债率81.12%，总借贷金额同比下降12%，现金流转正为46亿元。

2023年初，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，会议指出要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。多项利好政策陆续出台，进一步支持经营稳健、财务良好的房企的融资需求。

融机构纷纷选择对优质房企“开闸”，中骏集团“稳健房企”的标签，也得到了多家金融机构的信任与支持。自2022年12月起，中骏集团也陆续与中国民生银行总行、中国工商银行上海市分行等多家银行签署战略合作协议，累计获得超430亿金额授信。代表了银行机构对中骏集团稳定安全的财务基本面的认可，也进一步保证了中骏集团的财务安全、稳健。

此外，中骏集团推进中债增融资担保及发债事宜，从多个渠道融资保证现金流安全。

1月，中骏集团成为2023年首批获得中债信用增进投资股份有限公司（中债增）支持，并成功发债的民营房地产企业，15亿中期票据的成功发行 充分反映出境内投资者及监管机构对于公司发展的认可。

一体两翼 保驾护航

2017年，中骏集团正式提出“一体两翼”战略，明确以地产开发为主体，以中骏世界城新零售购物中心和长租公寓为两翼的战略，开启了第二业务曲线。业绩报告显示，2022年，中骏商管总签约建筑面积为4810万平方米，同比增长约为4.5%；在管建筑面积为2570万平方米，同比增长约为14.8%。

2022年12月底至今年3月，北京西长安 中骏·世界城、高密 中骏·世界城也已正式开业，截止目前，累计开业的中骏世界城数量已突破10个，未来伴随着未来更多世界城开业，集团的经营性物业收入有望逐步提升。

从目前中骏商管的项目分布情况来看，大部分储备项目都在北京、福州、花桥、合肥、南昌等一二线核心城市，反映出中骏商管将进一步夯实其在一二线城市的领先地位。

在发展扩张时期，购物中心和长租公寓成为中骏集团协同拿地的两个抓手，成功地帮助大幅降低土地获取成本，在保障合理的投资扩张力度同时减小了公司的资金压力。

而在当前行业形势遇冷情况下，商业也为中骏集团扎下了稳定的底盘，增加了中骏集团抵御行业风险的能力。一方面，一体两翼的战略模式使得中骏集团在一定程度上放缓了开发板块的扩张强度，帮助其控制了杠杆。另一方面，持有大体量核心地段的商业地产也成为中骏集团获得授信额度的底气。在面对周期风险时，有更多的融资抵押物。

值得关注的是，2022年末，中国证监会表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

就在今年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，此次通知将商业不动产纳入REITs试点。

随着REITs试点向商业不动产资产开放，将为有商业不动产投资与运营的企业提供盘活存量的金融工具，有助于企业进一步优化资本结构，形成投融资闭环。中骏集团作为成为少数具备独立开发“住宅+商业+长租”业态的房企，这样的第二增长曲线为企业穿越周期提供了坚实基础。

只选对的 不拿贵的

早在三年前的业绩会上，董事会主席黄朝阳就曾提出“拿地是生死线”。中骏集团一直严守投资纪律。据中骏集团财务相关人士介绍，这些年，中骏集团拿每块地会坚持利润模型，只拿赚钱的项目。这一投资逻辑在中骏集团在厦门拿地中也得到了很好的体现。

2014年，开发商对厦门土地的渴求促成了一批新的“地王”诞生。即使在全国土地市场受到房地产市场影响而多城遇冷情况下，厦门土地拍卖仍然地王频出，岛外地价也走入万元时代。2015年，外来房企抢滩岛外新兴片区，频频刷新地王记录。但此时，中骏集团保持了理智，未加入岛外高价地的争夺中。

2018年，厦门岛内时隔5年再推地，中骏集团重回岛内，连在岛内拿下四块地，并均实现盈利。但面对成绩，中骏集团未被冲昏头脑，仍保持冷静的投资逻辑。2021年开始，随着岛内土地价格上升，中骏保持审慎暂缓投资。

2022年，为了保持充足的流动性，提升安全性，中骏集团暂缓了拿地计划。在行业进入存量时代，尤其经历下行冲击的时，中骏集团在核心区域的区域深耕使得中骏集团在民企一片收缩大势中仍能保持较好的整体盘面和安全性。数据显示，截止2022年12月31日，中骏集团及其合联营公司拥有土地储备总规划建筑面积达3387万平方米，将可供未来二至三年的开发需求。从土地储备的城市级别来看，中骏集团一、二线城市的土地储备成本占总土地储备成本达到了近7成。

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