（2023年4月18日星期二·上海）这是一座青春加持下租房需求强劲的活力城市。

作为住房租赁品牌开店首选，今年上海将继续加大保租房建设筹集和供应力度，全年计划新增建设筹集保租房7.5万套。截至2022年底，上海已累计完成建设筹措保租房38.5万套，完成十四五规划量的64%。

(资料图片仅供参考)

为营造良好住房氛围，上海也已正式实施《上海市住房租赁条例》，规范租房市场发展。

当前政策端对住房租赁市场鼓励与监管并行，开始进入高质量发展阶段。住房租赁企业积极拥抱利好，不少企业将旗下在管项目纳保，享受政策红利支持。

快速发展的同时，企业如何在供给多元化下保有市场竞争优势，考验其品牌塑造以及运营管理能力。

在产品打造方面，企业很难做到标准化，或所有的项目都是一个打法。以前不同城市、不同策略，但实际上不同板块之间的表现差异是非常大的。面对新模式发展，住房租赁企业如何实现创新发展，寻找专属发展路线尤为重要。

4月18日召开的2023观点住房租赁圆桌，以“焕新机遇”为主题，邀请诸多投资机构、住房租赁行业领导者共话住房租赁发展纵深之道。

一、REITs浪潮

随着住房租赁行业金融闭环的打通，租赁市场发展逻辑聚焦资产管理。在资管模型下，品牌战略该如何制定？住房租赁基金该打造怎样的融投建管退范式？如何抓住保租房公募 REITs 浪潮？

会议现场，麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长郭杰群以《租赁住房的春天是否来临？——来自黑石与房地美的借鉴》为题，结合海外租房市场经验，阐述国内住房租赁资管的发展趋势。

他在介绍黑石案例中表示，黑石通过低于市场成本获得具有现金流的成熟资产，经过改造提升物业价值，并通过杠杆来获取一定的收益，最后将这个资产进行出售，获得的资金可以再进行重新的一个反复。

当然，其中运营管理能力是非常重要的手段，进入杠杆则是提升回报的一个重要渠道。

麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长 郭杰群

“住房租赁新的十年有新的模式，要有新的产业机会。”同样在资管模型环节，华润置地长租公寓REITs平台总经济师王戈宏，在会议现场就华润有巢成功发行首批保租房公募REITs提出三个要点：

其一，做有质量的发展，仅规模化发展会遇到风险；其二，REITs回报的核心是运营化管理以及精细化管理；最后，要让投资方看到企业对于资产价值的创造。

华润置地长租公寓REITs平台总经济师 王戈宏

“退出是容易的，因为没有退不出的项目，只有退不出的价值。我们大部分项目超预期实现了价值。”

瓴寓国际CEO张爱华则以《瓴寓资管——提供“低风险、确定回报”的租赁住房投资产品》为题发表了演讲，介绍瓴寓在资管这条路上的一些探索跟实践。

她强调，募和退就是资本运作，要做资管离不开投资，投完了不动产，要有能力把产品打造出来，后面还必须做好运营管理，这五个环节缺一不可，才能真正实现资管的全链条。

瓴寓国际CEO 张爱华

二、租赁新貌

在政策支持下，市场增量前景巨大，竞争激烈，如何抓住市场发展机遇，在群体定位、管理服务以及产品设计上脱颖而出，成为企业亟需思考的问题。

“从数据上看行业爆发了，但是爆发也带来了很多的竞争。”

乐乎集团创始人、CEO罗意认为，刚需、白领仍然是未来市场最大的需求。他强调企业很难做到标准化的产品，所有的项目都是一个打法，卷带来的后果就是分化，包括客户的分化、机构的分化还有城市内部板块的分化。

以前更多讲的是不同城市、不同策略，但是实际上不管是北京也好、上海也好，不同板块之间的表现差异是非常大的。

乐乎集团创始人、CEO 罗意

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎在演讲中从租户服务角度切入，分享魔方生活服务在产品服务方面的打造心得。

他特别指出：“更高的精神文明的需求才是年轻人更需要的，所以魔方在未来已来的时候打造出他们想要的生活。这种情况下，魔方所关注的就不只是安全，更多是体验。”

魔方生活服务集团首席战略官 胡鼎

针对产品打造方面，朗诗寓总经理章林在“资本春风”主题讨论会中表示，希望把大量的低效资产，原来非居住类的包括居住类的老旧宿舍、园区进行改造，为新市民、新青年提供一个宜居好的环境。同时提出，整个住房租赁行业的差异化特色并没有形成，在这块，朗诗寓这样的企业有很大空间。

三、保租房与差异化

现场圆桌讨论会以“资本春风”为主题。

虽然住房租赁是政策热门，但是与以往的住宅高周转模式完全不同，投入大、周期长、资金回收慢，大城市的租售比较低。在此背景下，各路资本纷纷加持住房租赁。未来，租赁+资本将会产生怎样的化学反应？

德邦证券首席分析师金文曦作为讨论会主持，就相关议题进行了阐释，并向嘉宾提出了问题。

主题讨论会：资本春风

方隅控股CEO陈坚表示，方隅一直是专注于重资产的投资，现在管理的资产规模加起来超过180亿。同时提及保租房话题，他表示保租房的需求很大，大力推广是正确的，同时租赁市场应该百花齐放。

同样专注于重资产的还有黑石龙地长租公寓，金地商置财务管理中心总经理、金地草莓社区总经理霍炳辉也表示：“轻与重方面，其实没有必然的侧重，如果有合适的机会就去做，两条腿是一个并行并进态度。”

霍炳辉强调，重资产方面不会过度追求规模，轻资产方面则更多是开放的态度，可以匹配市场上各种各样资产的形态，可以建，可以管，也有品牌。包括跟资方的一些沟通和渠道是长期存在的，如果哪天可以卖或者想卖，这也是很好的退出通道。

针对保租房话题，朗诗寓总经理章林提出：“保租房更多还是政策性的，可能是一声令下就推出来了。这是我们的机会，但也需要在这块做出差异化，寻找到生存之道。”

绿地金创集团首席战略官李想则从产业链上分析，指出保租房也好，或者说长租公寓也好，实际上这个产业链还是投融建管退。保租房的投融建退可能都不构成竞争力的障碍，真正构成竞争力的障碍，可能就是在管，即运营这个环节，这也恰恰是市场化长租公寓企业的优点。

关键词：